Più tutele per chi acquista immobili
in costruzione con l'entrata in vigore, da sabato, delle norme
previste dal Decreto Legislativo "Codice della crisi d'impresa"
che ha modificato la precedente legge del 2005. A ricordarlo è
il Consiglio nazionale del notariato che ha messo a punto un
breve decalogo per illustrare le novità previste.
La legge sull'acquisto di immobili da costruire (dlgs
122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e
cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una
coop edilizia e l'acquirente sia una persona fisica (anche
socio di coop edilizia). Con il provvedimento il legislatore si
è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con
un'impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il
trasferimento non immediato di un immobile in corso di
costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell'impresa
costruttrice, l'acquirente subisca la perdita degli acconti
versati per l'acquisto.
La tutela per chi compra prevede: l'obbligo del costruttore di
consegnare all'acquirente una fidejussione, che garantisca il
rimborso, in caso di crisi dell'impresa, di tutte le somme
pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della
proprietà; l'obbligo di consegnare all'acquirente, al momento
del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di
durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il
risarcimento dei danni materiali e diretti all'immobile,
derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti
costruttivi.
Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti
effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente
disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le
garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione.
La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l'obbligo di stipulare
il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura
privata autenticata) con l'intervento del notaio, al quale
impone di verificare ed attestare la correttezza della
fidejussione (che deve essere conforme ad un modello
ministeriale). Il notaio non stipulerà l'atto in assenza di
fidejussione.
La fidejussione è efficace fino a quando l'assicurazione o la
banca che l'ha rilasciata ricevano copia autentica dell'atto di
trasferimento dell'immobile contenente l'attestazione del
rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.
Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano
effettuate tutte le verifiche ed è obbligato a trascrivere il
contratto preliminare nei registri immobiliari, con l'effetto di
proteggere l'acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli
successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita
intervenga entro tre anni).
Il preliminare deve contenere oltre all'indicazione del
rilascio della fidejussione ed all'attestazione della sua
conformità al modello ministeriale, la descrizione dell'immobile
da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
l'indicazione degli eventuali atti d'obbligo, nonché l'esistenza
di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli; il termine pattuito
per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di
pagamento; gli estremi del permesso di costruire e l'indicazione
dell'esistenza di imprese appaltatrici; il capitolato con le
caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
La legge prevede che al momento della stipula del contratto di
compravendita il costruttore debba consegnare all'acquirente una
polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei
danni materiali subiti dall'immobile per effetto di rovina
totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell'opera.
Il mancato rispetto dell'obbligo di stipulare il preliminare
con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la
nullità assoluta del contratto per mancanza di forma.
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